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观点网 2024-04-01 09:30 撰文/龚丽欣 自救中的王健林，迎来了新的“白衣骑士”。 3月30日，大连万达商管集团与太盟投资集团、中信资本、ARES旗下资金、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司签署投资协议。 据此，上述5家机构将联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约人民币600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。 而该笔投资也被市场称作是近五年在中国私募股权市场中单笔最大规模的投资。 大笔资金的入局，能否助力王健林脱离险境？坚定入局的单伟健，与“不缺钱”的中东王子们，又能从这笔投资当中，获得什么？ ONE 距离新达盟商管成立已有75天，王健林与单伟健迟迟未宣布这一平台的后续发展路径。 正当外界疑惑王健林与他的万达下一步该何去何从之际，市场丢出了一枚深水炸弹。 3月30日市场消息，大连万达商管集团与太盟投资集团、中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司（Mubadala Investment Company）在大连正式签署投资协议。 按照协议，上述5家机构将联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，由此，5家投资机构于新达盟商管当中的持股比例达到60%，而王健林持有的大连万达商管持股比例降至40%。 在资本市场看来，此次600亿元大单，是去年12月王健林与单伟健牵手的后续。 据了解，2023年12月12日，太盟投资集团与大连万达商管集团签署新投资协议，彼时，太盟便宣布，将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。 当时的协议便提及，新投资者入局之后，大连万达商管持有珠海万达商管40%，为单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%. 显然，此次新入局投资者的持股比例与彼时协议一致，不同的是，此前，万达与太盟协议当中，涉及的投资主体为珠海万达商管，而此次新增投资的主体则为新达盟商管。 资料显示，新达盟商管成立于2024年1月16日，主营业务包括商业综合体管理服务、企业管理咨询、企业管理等。 从持股比例来看，该公司由大连万达商管持股99.9938%，大连万裕企业管理有限公司持有0.0062%，而大连万裕又是大连万达商管的全资子公司。 一方面，彼时正值双方协议不久，这个冠有“万达”与“太盟”之名的平台便横空出世；另一方面，新达盟商管的注册资金达到162.07亿元，这与王健林需引入的新战投资金接近。 彼时，观点新媒体便发稿提到，新达盟商管或许是王健林与单伟健为引入新战投、冲击IPO打造的新平台。 不过，平台成立之后两个余月，双方并未有任何新的动作。 对此，有市场人士亦表示，此前正值珠海万达商管对赌失效期与新战投洽淡阶段，万达内部比较混旽，或许是内部还未考虑好后续的发展路径，或许是新旧战投之间的交接与进退需要时间，所以短期内不会有太大的动作。 如今，伴随着600亿资金的到位，靴子正式落地。 TWO 查阅国家企业信用信息公示系统发现，虽各方签约了相关协议，但新达盟商管仍由大连万达商管及大连万裕持股100%，新投资人的持股比例暂未更新。 即便工商信息暂未更新，但对王健林而言，600亿资金足以缓解其燃眉之急。 据了解，去年以来，受对赌压力及企业流动性危机影响，万达捉襟见肘，粗略计算发现，除380亿元的潜在对赌回购款以外，2024年，万达到期、行权到期的境内外债券金额仍有91.87亿元。 为缓解资金压力，过去一年，万达接连出售旗下快钱公司第三方支付牌照、万达广场、万达地产相关资产、万达电影股权…… 接连抛售资产或能回流部分资金，但这对债务“窟窿”越来越大的万达而言，仍旧是杯水车薪。 今年3月中旬，大连万达商管所持全部珠海万达商管股权遭到冻结，几天之后，大连万达商管所持全部新达盟商管股权同样遭遇冻结。 接连的股权冻结，大多源自万达与各方的诉讼纠纷，因万达方缺乏足够的资金兑付涉讼资金，法院及债权人只好申请冻结相关平台股权，以做“财产保全”。 无论出于何种原因，连续的市场消息足以证明，王健林很缺钱，而此次600亿资金的入局，能够正式缓解万达的资金压力。 更重要的是，此前，无论是2016年私有化退市、2018年引入腾讯、苏宁、京东、融创四大战投，亦或是2021年重返港交所拉来22家投资机构，万达均采用对赌的方式，来吸引新的资金，解决旧对赌。 如此一来，对赌的压力能够得以延缓，但对赌失败潜在偿付资金如同滚雪球一般，越来越大。 从资本市场的角度来看，王健林此举，实则是通过引入资本，加入“担保”，把原本的债务问题通过这种资金的腾挪与对赌，实现变相展期。 有知情人士透露，此次600亿资本入局，各方未设立对赌条款，也没有明确约定上市时间。 也就是说，王健林此举是断臂求生，通过让渡一部分股权的方式，真正解决万达的流动性危机。 不过，此次股权的让渡之后，新达盟商管后续的控制权及企业治理或将进入集体决策。 市场消息称，此次引入的投资者预计会进入新达盟董事会，参与公司治理。 但也有业内人士表示，此次入局的投资者较为分散，即便5家机构合共持有新达盟商管60%股权，但王健林仍是持股40%的单一最大改动，对新达盟商管的运营主导权地位不会构成威胁。 THREE 需要特别注意的是，本次参与投资的5家机构当中，除了原有投资人太盟投资者集团及中信资本、Ares Management以外，其余新增的2家投资机构均来自中东，分别是阿布扎比投资局以及穆巴达拉投资公司。 太盟投资集团合伙人及私市股权联席主管黄德炜表示：“本次投资反映了国际机构投资人对大连新达盟长远发展的期待和认可。我们认为新达盟拥有的强大竞争壁垒及显著的先发优势，将长期支持它实现稳健经营业绩，并为投资人带来良好稳定的回报。” 虽两家中东投资者并未披露具体的投资金额，但资本市场看来，“不缺钱”的中东王子们，所涉的投资规模或许相当可观。 有数据显示，去年，中东地区资本宣布逾13笔对中国企业的大型投资，达到1980年以来的最高值，仅沙特阿拉伯国家石油公司，对外投资金额达到497亿美元，其中面向中国产业的投资金额或已超过1000亿元人民币（折合约142亿美元）。 沙特阿拉伯国家石油公司于国内的大投入仅仅是一个缩影。 具体到本次参投万达的两家中东企业，兴业证券研报提到，2020年以来，阿布扎比投资局持续加仓中国大陆资产，中国大陆在其头寸当中占比从2019年末的4.5%上升至2023年一季度的22.9%，截至2023年三季报披露完毕，阿布达比投资局共计入股25家A股公司，持股市值约95.67亿元。 至于穆巴达拉投资公司，从2015年开始进入中国市场，目前其在中国的投资组合包括快手、BOSS直聘、小鹏汽车、自如等公司，去年9月，穆巴达拉投资公司正式在北京设立办公室。 不过，对比发现，此前，即便中东投资者大手笔“扫货”国内优质资产，但其选择的赛道大多是新能源汽车、人工智能、生物制药等新兴产业。 那么，为何阿布扎比投资局与穆巴达拉投资公司此番选择加码中国商业地产？ 一方面，近两年，受地缘政治、美联储加息等因素影响，美国资本接连退出中国市场，以贝莱德、先锋领航为例，两家企业在过去一年相继宣布退出中国A股市场。 但资本市场的进退之间，往往意味着大量的空间与机会，伴随着美国资本的逐渐退出，中东资本亦看到了中国市场的长期发展机遇，加大了在中国的投资布局。 另一方面，中东资本需透过多元化的投资，实现经济发展的转型，从而降低对石油经济的依赖。 过去，得益于油价的高涨，中东国家积累了大量的财富，但不可否认的是，其经济来源较为单一，存在过度依赖石油等问题。 以沙特为例，石油和石化工业是沙特的经济命脉，有数据显示，2020年，沙特石油收入占国家财政收入的87%,占国内生产总值的42%，这一比例虽于2022年降至68%，但仍旧占比较大的份额。 在各国提出碳中和目标的大背景下，中东国家同样意识到了转型的迫切性和重要性，开始寻求新兴的投资赛道，而签署提到的新能源、人工智能、生物制药等产业，在中国均处于蓬勃发展阶段，且拥有较大的政策、市场红利，自然成为中东投资者瞄准的目标。 至于国内的商业地产领域，同样是一个很好的“捡漏”机会。 毕竟，近几年，中国房地产市场进入深度的调整期，国内房企加大对有质资产的处理力度，可以看到，不仅仅是境外投资者，国内险资、不动产基金亦在过去两年大手笔投资国内优质不动产，试图在低位加仓。 与此同时，伴随着消费基础设施公募REITs的热火，商业地产的“募投融管退”全链条被大同，优质资产的退出路径得以完善，加大了对各方资本的吸引力度。 显然，中东王子们亦看中了其中的机遇。 FOUR 坚定入局的单伟健，与“不缺钱”的中东王子们，又能从这笔600亿元的投资当中得到什么？ 从市场透露的消息来看，此次签署投资协议，双方未设立对赌条款，也没有明确约定上市时间。 不过，根据万达方面的介绍，大连新达盟商业管理有限公司为新设立的控股公司，其子公司为珠海万达商管，也就是说，即便未设置相关对赌协议作为保障，但透过珠海万达商管过往的经营利润与分红表现来看，这笔600亿元的投资，能够带来的回报是可以遇见的。 其一，上述投资者能够从珠海万达商管每年的项目增值和租金收益中获取分红。 根据此前招股书披露的数据来看，珠海万达商管目前管理全国227个地级及以上城市的496个大型商业中心，以管理的商业面积计，珠海万达商管现为全球最大的商业管理公司。 从盈利指标来看，自2021年引入港股IPO基石投资者以来，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标。 其中，2021年，该公司实现税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，平均年增长约12%。此外，2021年，珠海万达商管实现税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，年增率达34%。 从过往的业绩表现来看，珠海万达商管整体的经营情况良好，资产增值空间较大。 与此同时，数据显示，2021年、2022年，珠海万达商管对股东的分红分别46亿元、67亿元，2023年，珠海万达商管进行了两次派息分红，总金额超过50亿元，全年预估派息85亿元，年增长率达到35.93%。 这一分红比例对比该公司的毛利及利润来看，可谓是相当可观。 也就是说，即便没有对赌协议，投资者仍旧能够通过经营利润与企业分红，每年从新达盟商管当中获取红利。 如若2024年仍旧保持35.93%的复合增长率，粗略计算，年内该公司的分红金额或将达到118亿元，而5家投资机构共计60%的持股比例，能够拿下近71亿元的分红金额。 其二，除去持有期间的分红派息，各个投资者于本轮投资后亦能择机退出，赚取溢价空间。 据了解，去年年末，因海万达商管上市未果，部分投资者宣布退出，其中，碧桂园因债务压力紧急套现，并未从中获得实质性回报，但永辉超市通过转让大连万达商管股权，整体获益6.1亿元。 换言之，得益于万达于中国商业地产圈的头部地位，愿意接盘者众多，投资机构能够从中获取的溢价空间还是比较大的。 不仅如此，一旦新达盟商管能够成功上市，投资者亦能直接透过二级市场退出，实现股票资本的获利。 而5家投资机构作为新达盟商管的Pre-IPO投资者，其获取的是上市公司发行前的股票，其估值与上市后的估值差异较大，能够获取的投资收益十分可观，或许是几倍，甚至是几倍。 据了解，预期新达盟商管将会把珠海万达商管纳入麾下，那么意味着这一平台仍旧以轻资产为主，是一个纯粹的商业管理运营企业，撕下“房地产标签”的新达盟商管或许受行业波动影响较小，能够获得更高的估值。 此前，2021年珠海万达商管递交上市招股书之时，资本市场对标目前的上市商管公司宝龙商业、华润万象生活等，预测珠海万达商管的市值或超4700亿港元，保守的估值亦超过2000亿港元。 近两年，轻资产物管企业的估值表现虽有所回调，但4700亿港元的市值与2000亿港元的估值，即便有所调整但仍处于较高地位。 其三，政策支持下，消费基础设施公募REITs火热，虽珠海万达商管均为轻资产商管，但其母公司大连万达商管旗下仍存在不少重资产项目，后续仍有操作空间。 如若进行资产调整，那么投资人能够从中获得的利益将更为可观。
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发表于 2024-4-9 13:07:40
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